不動産売却の主な方法は「仲介」と「売却」の2つです。ここではそれぞれの概要や特徴、またメリットやデメリットについても詳しくご紹介していきます。目的や求めていることによっても選ぶべき方法が異なるので、売却を依頼する前に違いをよく理解しておきましょう。

不動産仲介の特徴やメリット・デメリット

不動産仲介とは不動産会社が売主と買主の間に入り、仲介役として不動産取引をサポートしてくれる方法です。売主が不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社は独自のネットワークを活用して不動産の宣伝を行い買取希望者を募ります。買取希望者の内覧などには売主が対応するケースもありますが、基本的に必要な案内や対応はすべて不動産会社が行ってくれます。

不動産仲介のメリット

仲介の大きなメリットとして、不動産買取に比べて高値で売却できる可能性があるという点が挙げられます。仲介では不動産会社による査定によって相場を知ることはできますが、基本的に価格は売主の希望を優先して決定されます。そのため相場より高い価格で購入される可能性もあり、できるだけ高く売りたい方には嬉しいポイントです。

また購入希望者の意見を取り入れられるというメリットもあります。仲介では購入希望者が現れると内覧を行いますが、もし購入に至らなくてもその理由を確認することは可能です。それを聞きながら改善していくことで、より希望に近い価格で売却できる可能性があるでしょう。

不動産仲介のデメリット

仲介のデメリットの1つは、早期の売却が難しいことです。仲介で売却するためには不動産会社が宣伝を開始するまでの準備や買主探し、また買主の住宅ローン審査や契約などさまざまな手続きが必要になります。よほどいい条件の物件であれば短期間での売却も可能ですが、最低でも3か月程度はかかる可能性があるので理解しておきましょう。

また仲介で売却が決まると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は売却価格によって変動しますが、決して小さな金額ではないので、およそいくらになるのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。

さらに仲介の場合は広告活動を通じて買主を探すので、周囲に売却することを知られてしまうというデメリットもあります。できるだけ周囲に知られずに売却したいのであれば、仲介よりも買い取りのほうがおすすめです。

不動産買取の特徴やメリット・デメリット

不動産買取は、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取ってくれる方法です。買取を依頼すると不動産会社が査定を行い、査定額に納得できれば買取が決定します。

不動産買取のメリット

買取の1番のメリットは、短期間で現金化できるということです。査定内容に納得できればすぐに買取の手続きを進めることができるので、早ければ2週間程度、長くても1か月程度で売却を完了させることが可能です。売却価格もすぐにわかるので、住み替えの資金計画が立てやすいというのもメリットでしょう。

また仲介のように買取希望者の内覧に対応する必要がないというのも、買取のメリットだといえます。不動産会社の査定では建物の状態や立地などを見るので、家の中を無理に片付けたり掃除したり、またリフォームする必要もありません。もちろん内覧のためのスケジュール調整や立ち会いも不要なので、売却が決定するまでストレスや不安を感じにくいでしょう。

さらに売主の希望するタイミングで売却することができるので、引っ越しのタイミングが決まっているなどの場合でも柔軟に対応してもらうことができます。もちろん確実に買い取ってもらうことができるので、途中で売買契約が解除されることもなく安心して売却ができるでしょう。

不動産買取のデメリット

買取のデメリットは、仲介に比べて買取価格が低いということです。買取では不動産会社が購入後にリフォームやリノベーションなどをして自社の利益が出るように販売されるので、その費用を加味した価格で取引されるのが一般的です。そのため相場価格の6～8割程度になることがあります。

またあまりにも建物の状態が悪い場合や立地的な問題がある場合は、買取に対応してもらえないことがあります。とくに再建築不可の不動産は買取を断られることもあるので、仲介にしたほうが売れる可能性があるでしょう。

不動産売却を検討している方の中には「なにから始めればいいかわからない」「どのように進んでいくのかわからない」などの理由から、不安を感じてしまう方もいるでしょう。そんな方のために、ここでは不動産売却までの流れをご紹介します。

情報収集・不動産会社選び

不動産売却を決めたら、まず行うのは情報収集です。不動産はエリアや条件によってある程度売却相場が決まっているので、それを把握していないと適切な査定を行ってくれる不動産会社を見分けることができません。

相場は全国の不動産取引情報を無料で調べられる「レインズマーケットインフォメーション」を利用するのがおすすめです。都道府県や条件などを絞って、売却したい不動産と似ている不動産がいくらくらいで売却されているのかを確認してみましょう。

また相場を知るもうひとつの方法として、いくつかの不動産会社に査定を依頼するという方法もあります。査定には不動産の条件などのデータをもとに価格を算出する「机上査定」と不動産会社が実際に不動産を訪問して査定価格を算出する「訪問査定」があります。

机上査定は当日～3日程度で結果がわかりますが、おおよその価格しか算出できないので、本格的に売却を検討しているのなら訪問査定をしてもらうのがおすすめです。またいくつかの不動産会社に査定をしてもらうと相場をある程度理解することができ、適切な価格を提示してくれる不動産会社もわかるので、依頼する不動産会社を選びやすくなるでしょう。

不動産会社と契約

依頼する不動産会社が決まったら続いて契約を行いますが、不動産会社との契約は不動産仲介の場合と不動産買取の場合で異なります。ここではそれぞれの流れをご紹介していきます。

不動産仲介の場合

まず、仲介には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つの種類があります。専属専任媒介契約は、契約できる不動産会社が1社のみであり、さらに自分で買主を探すことができない契約方法です。

専属専任媒介契約では、レインズへの物件情報登録を5日以内に行い、売主への売却活動報告を週に1回行う義務があります。不動産会社は売却が成功すれば必ず仲介手数料が得られることから、もっとも売却活動に力を入れてもらいやすい方法といえるでしょう。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社同士が不動産物件情報を交換するためのシステムです。これに登録することにより契約した不動産会社以外の顧客からも買主を探すことができ、より売却のチャンスを増やすことができます。

専任媒介契約は、契約できる不動産が1社のみですが、売主が買主を探すこともできる契約方法です。レインズへの登録は契約から7日以内、売却活動報告は2週間に1回行う義務があります。ある程度自由な売却ができるうえに、不動産会社からの報告も受けられるため初心者におすすめの方法でもあります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結べ、かつ自分で買主を探すこともできる契約方法です。ただし不動産会社にはレインズの登録義務や売主への活動報告義務ありません。売却活動の不明瞭さは感じますが、複数の不動産会社と契約することでより好条件で取引してくれる買主を見つけられる可能性があります。

不動産会社との契約方法が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。契約を締結すると不動産会社が売却活動をスタートさせ、買取希望者を募ります。買取希望者の内見などを経て正式に購入者が決定したら、買主と売買契約を結びます。

契約時には不動産会社から買主に対し「重要事項説明」が行われ、その内容に問題がなければサインをして契約締結となります。不動産の引き渡しは売主から買主に不動産の所有権を移す日に行われるのが一般的で、この際に不動産の代金や仲介手数料などの費用の決済を完了させる必要があります。

ちなみに仲介手数料の上限は、成約価格が400万円以上の場合は「（成約価格の3％+6万円）+消費税」と法律で定められています。また仲介手数料の支払いの細かいタイミングは、媒介契約を結ぶ際に不動産会社と売主の間で決めるので、その期限内に支払いを行いましょう。

不動産買取の場合

不動産買取の場合もいくつかの不動産会社に査定をしてもらい、納得できる条件を提示してくれる不動産会社を探し買取の条件交渉を行います。条件交渉では買取価格のほか、引き渡し日や不用品の処分について、また入金日などを決めていきます。

双方が納得できる条件がまとまったら、売買契約を結びます。売買契約書をしっかりと確認し、問題がなければ契約は完了です。売買契約書で定めた日に決済と不動産の引き渡しが行われますが、この際に売却額の受け取りと鍵や必要書類の引き渡し、司法書士への報酬の支払いなどがあります。

数ある不動産会社のなかから、より適切な対応をしてくれる不動産会社を選ぶためには、知っておきたい注意点があります。ここではその注意点について詳しく解説していくので、不動産選びを失敗しないようにするためにもぜひ参考にしてみてください。

会社によって得意分野が異なる

不動産会社といっても、すべての会社が同じような物件を扱っているわけではありません。不動産仲介をメインに行っている不動産会社もあれば、賃貸物件をメインに扱っている不動産会社、また新築戸建の建売分譲を行う不動産会社などもあります。

そのほかにも開発事業専門のデベロッパーや、不動産買取や再販をおもに行っている会社などがあります。事業の内容が変われば不動産会社ごとの得手不得手があるうえに、スタッフの知識や経験も異なるので、まずはどのようなことを行っている不動産会社であるかを把握しましょう。もちろん不動産売却を依頼したい場合は、それを得意としている会社に依頼することが大切です。

また売却を行っている不動産会社であっても、マンション売却に特化している場合や独自のサービスを提供している場合など得意分野はさまざまです。たとえばマンション売却に強い不動産会社に一戸建ての売却を依頼しても、適切な価格で査定してもらえなかったり、売却活動が一戸建てに合うものでなかったりすることで思ったような売却ができない可能性があります。

そのため売却に対応している不動産会社であり、なおかつ自分の目的に合った売却を行ってくれる不動産会社を選びましょう。それを確認するためには、これまでにどのような不動産を扱ってきたのか、その実績をチェックしてみてください。

自分が売却したい不動産に似ている条件の不動産を多く扱っているのなら、ノウハウや経験も豊富なのでより適切な対応をしてもらえる可能性が高いです。

査定額の高さだけで選ばない

不動産売却を行う場合、いくつかの不動産会社に査定を依頼して相場を把握したり、より好条件で買い取りしてくれたりする不動産会社を見つけることが大切です。しかし、査定額の高さだけを見て不動産会社を決めてしまうと失敗してしまう可能性があるので注意しましょう。

とくに相場よりも高すぎる査定額を提示してくる不動産会社は、売主に気に入ってもらうために金額を高めに設定することで、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでもらおうとしていることがあるからです。すでにご紹介しているように、これらの契約方法を選択すると他の不動産会社と契約できなくなります。

もちろん不動産売却の確かな実績があり、売却活動のノウハウも豊富に持っている不動産会社なら問題ありません。しかし実績もなしにそのような提案を行ってくる場合は、機会損失に繋がり売却がうまく行かなくなってしまう可能性の高い「囲い込み」や意図的に売却活動を行わない「物干し」の可能性もあるので気をつけましょう。

万が一査定を依頼して相場よりもかなり高い金額を提示する不動産会社があれば、担当者にその理由を徹底的に確認し、その価格で売れる根拠を聞き出しましょう。もしも理由を曖昧にされたり納得できないことばかりを言われるようであれば、その不動産会社に依頼するのはやめておいたほうがよさそうです。

前の見出しで解説した通り、マンション・一戸建てなど自分が依頼したい分野の売却を得意としている不動産会社を選ぶことは重要です。ここでは、さらに掘り下げて不動産会社選びについて考えていきたいと思います。

今回記事を書くにあたり、一般の方へ向けてWEBアンケートを行い、不動産売却の際の不動産会社選びで、どのような点を重視するのか聞きました。ぜひ、アンケート結果を参考に不動産会社を比較してみてくださいね。

アンケートの結果、どの回答も少なくありませんでした。どれも重要なポイントばかりですから、よく覚えておいてください。

その中でも特に「査定額の根拠をしっかり説明してくれるか」という回答が23%で一番多くなりました。やはり、なぜその金額になるのか理由がわからないと納得して売却できませんよね。担当者が透明性のある対応をしている不動産会社を選ぶべきでしょう。前述した通り、相場よりも高すぎる査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。

次に多いのは「担当者が親身になってくれるか、信頼できるか」で22%でした。自分の大事な不動産を安心してお任せするには、担当者の人柄や経験もチェックしておくことをおすすめします。せっかく利用するなら、気持ちよく利用できる不動産会社を見つけたいものです。

「そのエリアに精通しているか」は21%でした。地域の豊富な知識は、正しい査定と売却活動につながります。また、その地域で長く不動産事業を行っている企業は、多くの地主や不動産会社から信頼されていることが多いです。不動産会社同士のネットワークや買主を集める集客力にも期待できるのではないでしょうか。

「連絡や対応がスピーディーか」は18%でした。担当者がスピード感のある対応をしている不動産会社は、早期売却を目指している方におすすめです。不動産売却はタイミングも重要ですから、スムーズな対応をしてほしいものですね。

「住み替えや相続など、売却以外のサポートも充実しているか」は16%でした。不動産売却だけでなく、不動産に関して幅広い相談ができると便利です。当サイトでは、土地探しや家づくりのことを同時に相談できる不動産会社なども紹介しています。住み替えを検討している方は、ぜひ注目してみてください。

「その他」と回答された方は数名のため1%未満となりましたが、その内容もご紹介します。具体的には「途中経過の定期的な報告」や「提案力があるか」といった声がありました。どちらも担当者の対応力に関することですね。まめな連絡や良い条件で売却するための提案をしてもらえると、より利用しやすいでしょう。

今回のアンケート結果から、不動産会社選びのヒントが得られたのではないでしょうか。担当スタッフの対応力や人柄・経験、エリアに精通しているかどうかは特に注目しておきたいポイントです。

次の見出しでは、今回のアンケート結果を踏まえて、不動産会社選びについて改めてまとめていきたいと思います。

姫路市で不動産売却を検討する際、多くの不動産会社のなかから、どこに依頼するべきかを決めかねているという方もいるでしょう。そんな方のために、ここでは失敗しない不動産会社の選び方をご紹介します。ぜひ参考にしながら安心して依頼できる不動産会社を見つけましょう。

エリアに精通しているか

不動産会社を選ぶ際には、売却したい不動産のあるエリアに精通しているかどうかを必ずチェックしましょう。どうしても知名度で不動産会社を選んでしまう方は多いですが、どんなに大手であってもそのエリアについて詳しくないと正しい査定ができなかったり、適切な売却活動ができなかったりする可能性があるからです。

エリアに精通している不動産会社は地元の情報を熟知しているので、なぜその不動産が高いのか、安いのかもしっかりと説明することができるうえに、エリアの関連業者とのコネクションも豊富です。そのため購入希望者に対し、物件のよさはもちろんエリアの魅力や情報をアピールできるので購入に繋がりやすいでしょう。

とくに治安や交通量、また子育て環境や生活利便性などについては、地域特性をよく理解して豊富な知識を持っているうえに、その地で暮らして体験してみないとわからないことがたくさんあります。地元で長く信頼されているような不動産会社を選べば、売主と買主双方が納得できるような提案をしてくれるはずです。

対応力があるか

不動産会社選びでは、対応力があるかもしっかりとチェックしましょう。たとえば買取の場合はできるだけスピーディに対応してもらいたい方も多いので、問い合わせへの対応スピードや査定のアポイントメントの日時設定など、さまざまな点で素早く的確に対応してくれる不動産会社を選びましょう。

また不動産売却についてだけでなく、不動産に関連するさまざまな状況に対応できる不動産会社であるかどうかも重要です。たとえば住み替えの場合に土地探しから家づくり、また賃貸についてまで相談ができれば、売却のときに伝えた情報を持って対応してくれるので非常にスムーズになるでしょう。また不動産売却をすると必要になることが多い確定申告などの税務相談や、相続などについてもあわせて相談ができればより安心です。

不動産売却はさまざまな手続きがあり、売主の負担も少なからず発生します。だからこそ売却以外の不安も相談できるような不動産会社であれば、相談内容ごとに相談先を探す必要もなく、売主の負担を大きく削減してくれるはずです。

担当者の人柄や経験

不動産会社選びの際には、担当者の人柄や経験もチェックしたいポイントです。担当者は不動産売却の相談からさまざまな手続き、買主への対応なども行うので、より親身に対応してくれて安心して任せられる方であることが大切です。

まずは売主の希望や悩みをしっかりと聞いて、売主にとってプラスになるようなアドバイスをしてくれたり実際に動いてくれたりするような担当者であるかを確認しましょう。また担当者がしっかりとした実績を持っている人であれば、幅広い角度からの提案をしてくれたり、似たような事例から最適な売却の方法をアドバイスしてくれたりすることもあるので、担当者がこれまでどのような売却をサポートしてきたかも聞いてみるのがおすすめです。

さらに売却の際の査定も担当者が行うことになりますが、査定額についてしっかりと根拠を説明できるかどうかも確認してください。根拠が曖昧である場合は経験が少なかったり顧客獲得のために高い金額を提示していたりする可能性があるので、注意が必要です。

大切な不動産を売却する際には、多くの方が少なからず不安を感じるはずです。そんな不安を払拭してくれ、売却したい不動産に対して適切で柔軟な対応をしてくれる不動産会社を選べば納得できる売却ができるはずです。

なんとなくで不動産会社を選ぶのではなく、まずは複数の不動産会社に査定や相談をして、本当に信頼できる不動産会社を見つけてください。そして不動産売却を成功させましょう。