空き家を売るには？放置リスクと売却の流れ・注意点を徹底解説

公開日:2026/03/15　　

少子高齢化や相続の増加により、全国で空き家の数は年々増加しています。所有している空き家を「いつか使うかも」と放置しておくと、維持管理費の負担だけでなく、税金や近隣トラブルといったリスクも発生します。この記事では、空き家を売却する際の基本的な流れや注意点、放置によるデメリットについて詳しく解説します。

空き家を放置するリスクとは
空き家を売却する流れ
空き家売却の注意点とスムーズに進めるコツ
まとめ

空き家を放置するリスクとは

空き家をそのままにしておくと、想像以上に多くの問題が発生します。売却を検討する前に、まず放置によるリスクを理解しておきましょう。

固定資産税の負担が増える

空き家であっても、所有している限り固定資産税は毎年発生します。さらに、適切に管理されていない老朽化した空き家は特定空き家に指定される可能性があります。

特定空き家に認定されると、これまで6分の1に軽減されていた固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が6倍になる可能性もあります。

老朽化による倒壊・災害リスク

人が住まない家は急速に劣化します。定期的な換気や清掃が行われないと湿気やシロアリ被害が進行し、最悪の場合は倒壊の危険性もあります。

屋根や外壁が崩れて隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負うおそれもあります。

近隣トラブルの発生

雑草の繁茂やゴミの不法投棄、害虫・害獣の発生など、管理されていない空き家は近隣住民に迷惑をかける可能性があります。

自治体から指導や改善命令を受けるケースも多く、結果的に修繕や撤去のために多額の費用が発生する場合があります。

資産価値の低下

空き家を長期間放置すると、建物の劣化により資産価値が大幅に下がります。売却を検討するころには市場価値がほとんどなく、解体費用の方が高くつくことも少なくありません。

早めに売却や活用を検討することで、資産を有効に活かせます。

空き家を売却する流れ

空き家の売却は、通常の不動産売却と大きく変わりませんが、建物の老朽化や管理状況によって手続きが異なる場合があります。ここでは一般的な空き家売却の流れを紹介します。

現状の確認と管理

まず、空き家の現状を確認しましょう。建物が老朽化して危険な状態であれば、売却前に修繕や解体を検討する必要があります。定期的に換気・清掃を行い、草木を整えておくと印象がよくなります。

不動産会社に査定を依頼

次に、不動産会社へ査定を依頼します。査定方法には机上査定と訪問査定があり、空き家の場合は実際に現地を確認する訪問査定が望ましいです。周辺の取引相場や立地条件、建物の状態などをもとに査定価格が算出されます。

売却方法を選ぶ

空き家の売却には、主に仲介と買取の2種類があります。仲介は不動産会社が買主を探す方法で、市場価格に近い金額で売却できるのがメリットです。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法で、価格はやや下がりますがスピード重視で売りたい人に向いています。

契約・引き渡し

買主が決まったら、売買契約を締結します。空き家の場合は、瑕疵（かし）に関するトラブルを避けるため、建物の状態を正確に伝えることが重要です。引き渡し時には、残置物の撤去や境界の確認なども行いましょう。

売却後の手続き

売却が完了したら、確定申告が必要な場合があります。とくに相続で取得した空き家を売却した場合、空き家特例と呼ばれる税制優遇が適用されるケースがあります。要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が受けられるため、忘れずに確認しましょう。

空き家売却の注意点とスムーズに進めるコツ

空き家の売却では、通常の住宅よりも手間がかかる場合があります。ここでは、スムーズに売却を進めるためのポイントを紹介します。

境界や権利関係を明確にする

土地の境界があいまいなままでは、買主が不安を感じて契約が進みにくくなります。境界標の確認や測量図の用意をしておくと安心です。

また、共有名義の不動産の場合は、事前に相続人全員の同意を得る必要があります。

空き家特例の適用条件を確認する

相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられます。

ただし、対象となるのは相続後3年以内に売却したものや耐震基準を満たす建物などの条件があるため、税理士や不動産会社に相談するのがおすすめです。

リフォームや解体を検討する

築年数が古く、劣化が進んでいる場合は、そのままでは買い手がつきにくい場合があります。最低限のリフォームやハウスクリーニングをするとで印象がよくなり、早期売却につながることもあります。

また、建物の価値がほとんどない場合は、解体して更地として売る方が結果的に高値で売れるケースもあります。

複数の不動産会社に相談する

空き家の状態や地域によって査定額に差が出るため、複数の会社に査定を依頼して比較することが重要です。査定額だけでなく、担当者の対応や販売戦略もチェックし、信頼できる会社を選びましょう。

地域の制度や補助金を活用する

自治体によっては、空き家解体やリフォームに対して補助金を設けている場合があります。

また、空き家バンクと呼ばれる制度を活用すれば、空き家を探している人に情報を届けやすくなります。十日町市や姫路市など、地域によって支援制度が異なるため、売却前に確認しておくとよいでしょう。

まとめ

空き家を放置すると、税負担や修繕費用が増えるだけでなく、倒壊リスクや近隣トラブルなど多くの問題を引き起こします。早めに売却を検討することで、資産価値を維持しながらトラブルを防げます。売却の際は、現状の把握から不動産会社選び、契約手続きまでひとつひとつ丁寧に進めることが大切です。また、相続空き家特例や補助金制度などの支援を上手に活用すれば、費用負担を抑えながらスムーズな売却が可能です。空き家を安心して手放すためには、早期行動と専門家への相談が成功の鍵といえるでしょう。

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